Rechtlich ist das Baurecht eine Dienstbarkeit nach Art. 675 und Art. 779 ff. ZGB. Es durchbricht den Grundsatz, dass ein Gebäude immer der Grundeigentümerin gehört («superficies solo cedit»): Dank Baurecht kann ein Haus jemand anderem gehören als der Boden, auf dem es steht. Wird das Baurecht als selbständiges und dauerndes Recht ausgestaltet und ins Grundbuch als eigenes Grundstück eingetragen, kann die Baurechtsnehmerin es verkaufen, vererben und mit einer Hypothek belasten – fast wie normales Eigentum.
Grundlage ist der Baurechtsvertrag, der öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen wird. Er regelt die zentralen Punkte: Dauer (meist zwischen 30 und maximal 100 Jahren), Höhe und Anpassung des Baurechtszinses, was bei Ablauf mit dem Gebäude geschieht (Heimfall) und welche Entschädigung dann fällig wird. Der Baurechtszins ist das Entgelt für die Bodennutzung; er wird häufig als Prozentsatz des Landwerts berechnet und periodisch – etwa an die Teuerung oder den Hypothekarzins – angepasst.
Bei den Kosten ist der Baurechtszins der grösste Posten. Als grober Richtwert liegt er oft bei rund 3 bis 5 % des Landwerts pro Jahr (ohne Gewähr) – bei gemeinnützigen Trägern teils tiefer. Für die Baurechtsnehmerin bedeutet das: tiefere Anfangsinvestition, weil der Boden nicht gekauft werden muss, aber eine dauerhafte jährliche Belastung. Am Ende der Laufzeit fällt das Gebäude an die Grundeigentümerin zurück (Heimfall), meist gegen eine im Vertrag geregelte Entschädigung.
Baurecht ist verbreitet, wenn Gemeinden, Kirchen, Stiftungen oder Pensionskassen Land nicht verkaufen, aber langfristig nutzbar machen wollen – etwa für Wohnbaugenossenschaften oder Gewerbe. Für Käuferinnen einer Baurechtsliegenschaft ist die Restlaufzeit entscheidend: Je näher der Heimfall, desto schwieriger die Finanzierung und desto tiefer der Wert. Vor dem Kauf sollten Vertrag, Restlaufzeit, Zinsanpassung und Heimfallregelung genau geprüft werden – idealerweise mit juristischer Unterstützung.