Rechtlich ist Stockwerkeigentum in den Art. 712a ff. ZGB geregelt und im Grundbuch als eigenes Grundstück eingetragen. Jede Einheit hat eine sogenannte Wertquote (z. B. 85/1000), die den Anteil am Gemeinschaftseigentum, die Stimmkraft in der Versammlung und den Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten bestimmt. Das Sonderrecht umfasst das Innere der Wohnung; tragende Wände, Leitungen, Dach und Umschwung bleiben gemeinschaftlich. Was genau zum Sonderrecht gehört, hält der Begründungsakt fest.
Der Ablauf beim Kauf entspricht jenem einer Liegenschaft: öffentliche Beurkundung beim Notariat, Eintrag ins Grundbuch, Finanzierung über eine Hypothek. Zusätzlich erhalten Sie das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft, das Nutzungs- und Verwaltungsregeln festlegt (z. B. Haustiere, Vermietung, bauliche Änderungen). Einmal jährlich findet die Stockwerkeigentümerversammlung statt, an der Budget, Jahresrechnung und grössere Sanierungen beschlossen werden – je nach Tragweite mit einfachem, qualifiziertem oder einstimmigem Mehr.
Ein zentrales Element ist der Erneuerungsfonds: In ihn zahlen alle Eigentümer laufend ein, damit später Dach, Fassade oder Lift saniert werden können, ohne dass plötzlich eine hohe Sonderzahlung fällig wird. Als Richtwert werden häufig rund 0,5 bis 1 % des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr geäufnet (ohne Gewähr). Dazu kommen die laufenden Nebenkosten und ein Verwaltungshonorar, das bei einer externen Verwaltung oft bei etwa CHF 300 bis 600 pro Einheit und Jahr liegt (ohne Gewähr).
Stockwerkeigentum eignet sich für alle, die Wohneigentum wollen, ohne ein ganzes Haus zu unterhalten – typischerweise in Mehrfamilienhäusern in Städten und Agglomerationen. Wichtig vor dem Kauf: Reglement, Protokolle der letzten Versammlungen und den Stand des Erneuerungsfonds prüfen. Ein unterdotierter Fonds oder ein zerstrittenes Gremium kann später teuer und mühsam werden. Bei komplexen Situationen lohnt sich eine juristische Prüfung des Begründungsakts.