Der Mietzins wird im Mietvertrag festgelegt und ist die zentrale Pflicht der Mieterin. Man unterscheidet den Nettomietzins (auch Grundmietzins) von den Nebenkosten: Der Nettomietzins deckt die Nutzung des Objekts, die Nebenkosten die verbrauchsabhängigen Betriebskosten wie Heizung und Warmwasser. Zusammen ergibt sich der Bruttomietzins. Der Mietzins darf nicht missbräuchlich sein: Nach dem Mietrecht (Art. 269 ff. OR) gilt er als missbräuchlich, wenn die Vermieterin damit einen übersetzten Ertrag erzielt oder er auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht.
Ein wichtiger Mechanismus ist die Bindung an den hypothekarischen Referenzzinssatz. Sinkt dieser landesweite Satz, kann die Mieterin eine Mietzinssenkung verlangen; steigt er, darf die Vermieterin – unter Einhaltung der Fristen und Formvorschriften – eine Erhöhung ankündigen. Weitere Gründe für Anpassungen sind die Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise), gestiegene Unterhaltskosten und wertvermehrende Investitionen wie Sanierungen. Erhöhungen müssen mit amtlichem Formular und Begründung, unter Wahrung der Kündigungsfrist, mitgeteilt werden.
Besonders geschützt ist der Anfangsmietzins: Zieht eine neue Mieterin ein und liegt der Mietzins deutlich über dem der Vormieterin, kann sie diesen innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten – vor allem in Regionen mit Wohnungsnot. In mehreren Kantonen (z. B. Zürich, Waadt, Genf, Zug, Basel-Stadt, Freiburg, Neuenburg) besteht deshalb eine Formularpflicht, die den vorherigen Mietzins offenlegt. Ein üblicher Richtwert für den Mietzins lässt sich kaum nennen, da er stark von Lage, Grösse und Zustand abhängt – in Zentren sind CHF 25 bis 35 pro m² und Monat keine Seltenheit (ohne Gewähr).
Der Mietzins betrifft praktisch alle Mieterinnen und Vermieter. Für die Mieterin lohnt es sich, bei jeder Senkung des Referenzzinssatzes eine Anpassung zu prüfen und bei Einzug den Anfangsmietzins zu hinterfragen. Für die Vermieterin ist die formell korrekte Ankündigung von Erhöhungen entscheidend, sonst sind sie anfechtbar. Bei Uneinigkeit ist die kostenlose Schlichtungsbehörde in Mietsachen die erste Anlaufstelle.