Wer in der Schweiz im eigenen Haus oder in der eigenen Eigentumswohnung wohnt, hat keine Mietkosten – spart also Geld, das ein Mieter für die Miete ausgeben müsste. Der Gesetzgeber betrachtet diesen Wohnvorteil als Einkommen und besteuert ihn: den Eigenmietwert. Er wird zum übrigen steuerbaren Einkommen hinzugerechnet und erhöht so die Einkommenssteuer.
So wird er ermittelt: Die kantonale Steuerbehörde legt den Eigenmietwert anhand von Lage, Grösse, Ausbaustandard und Alter der Liegenschaft fest. In der Regel liegt er unter der tatsächlichen Marktmiete – häufig im Bereich von etwa 60–70 % einer vergleichbaren Miete, wobei die Methoden von Kanton zu Kanton variieren. Der einmal festgelegte Wert wird jährlich in der Steuererklärung als Einkommen deklariert.
Das Gegenstück – Abzüge: Als Ausgleich dürfen Eigentümer bestimmte Kosten vom Einkommen abziehen, insbesondere die Hypothekarzinsen (Schuldzinsen) und werterhaltende Unterhaltskosten (Reparaturen, Ersatz, Instandhaltung – nicht aber wertvermehrende Investitionen im Jahr des Anfalls, ausser energetische Massnahmen). Bei tiefer Hypothek und wenig Unterhalt kann der Eigenmietwert die Steuerlast erhöhen; bei hoher Hypothek und viel Unterhalt kann sich unter dem Strich sogar ein Vorteil ergeben.
Wichtiger Hinweis zum Systemwechsel: Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist seit Jahren politisch umstritten und war Gegenstand einer eidgenössischen Vorlage. Ob und ab wann das heutige System durch ein neues (ohne Eigenmietwert, aber auch mit eingeschränkten Abzügen) ersetzt wird, sollte im Einzelfall anhand des aktuellen Stands geprüft werden. Bis zu einer definitiven Umstellung gilt das bestehende System weiter.
Eine Treuhand- oder Finanzberatung hilft, den Eigenmietwert und die abzugsfähigen Kosten korrekt zu deklarieren, den optimalen Umgang mit der Hypothek (Amortisation vs. Zinsabzug) zu planen und Unterhaltsarbeiten steuerlich geschickt zu terminieren. Ein einheitlicher Frankenbetrag lässt sich nicht nennen, da er stark von Objekt und Kanton abhängt (ohne Gewähr).